С 1 января 2026 года налог на добавленную стоимость в России повысится с 20% до 22%, соответствующий закон приняла Государственная дума. Это неизбежно скажется на ценах на жильё, но главным образом из-за удорожания затрат застройщиков. Разобрались, что происходит и какие будут последствия.

Что произойдет с ценами на жильё после повышения ставки НДС

Сделки по продаже жилья в России в соответствии с пп. 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса освобождены от НДС, однако эксперты предупреждают, что цены изменятся в первую очередь из-за затрат девелоперов. Значительнее всего меры затронут застройщиков на этапах реализации проектов, которые не связаны непосредственно с продажами, говорит президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Дело в том, что застройщики тратят деньги на закупку строительных материалов, оплату рабочих, аренду оборудования — все это подлежит обложению НДС. Глушков также отмечает, что застройщики могут временно изменить планы реализации проектов и переключиться на доступные типы жилья.

«Рост стоимости всех связанных со стройкой материалов, работ, услуг незамедлительно приведет к увеличению цены конечного продукта, который будет предлагаться на рынке. При этом тренд на удорожание “первички” может вызвать движение и на “вторичке”, на которую наверняка повысится спрос, а это всегда тянет за собой цены», — отмечает и партнер GreenTax Михаил Краснов.

Оценки возможного повышения цен на жилье расходятся: от 1,5% до 5%. Некоторые эксперты отмечают, что рост цен будет сдерживать высокая конкуренция в крупных региональных центрах и государственные ипотечные программы. При этом изменения повлияют и на рыночные ипотечные ставки. Эксперты ожидают, что Центробанк в 2026 году может замедлить темпы снижения ключевой ставки, чтобы сдержать инфляцию, а значит ставки по кредитам будут снижаться медленнее.

В целом повышение налога на два процентных пункта не приведет к значительному удорожанию квартир, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов: «Финальная стоимость любых помещений состоит из цены без учета НДС и из суммы налога. Его рост с 20% до 22% станет причиной повышения стоимости квадратного метра в среднем на 1,5-2,5%, но около 30% издержек возьмут на себя сами предприниматели. Следовательно, удорожание для покупателей недвижимости достигнет максимум 2%, что не является резким всплеском».

Что будет с коммерческой недвижимостью из-за повышения ставки НДС

А вот коммерческая недвижимость окажется в числе первых, кто почувствует последствия повышения ставки НДС, предупреждаетуправляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов: в отличие от жилых объектов сделки с коммерческой недвижимостью облагаются НДС. Особенно ощутимо это скажется на компаниях, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), так как они не могут компенсировать налог. Насторожиться нужно тем, у кого в договорах аренды есть формулировка «включая НДС», добавляет управляющий директор работающей на рынке коммерческой недвижимости компании Manufaqtury Андрей Кулагин: «При пересмотре ставки арендаторы справедливо скажут, что при заключении договора стороны исходили из твердой суммы, которая включает в себя налоги, и тогда увеличение НДС будет финансовой нагрузкой арендодателя».

С 2026 года лимит УСН снижается в 3 раза: малый бизнес готовят к НДС

С 1 января 2026 года правила для малого бизнеса радикально меняются. Минфин предложил снизить порог доходов на УСН, при котором сохраняется освобождение от НДС, с 60 млн до 10 млн рублей в год. Поправка уже внесена в бюджетный пакет законопроектов и практически гарантированно вступит в силу. Разберем, что это значит для бизнеса и как подготовиться к изменениям

• С 2025 года общий лимит для применения УСН установлен в размере 450 млн рублей (по выручке).
• Порог по остаточной стоимости основных средств поднят со 150 млн до 200 млн рублей.
• При этом уже с 2025 года компании с доходами свыше 60 млн рублейдолжны уплачивать НДС.

С 2026 года этот порог планируется сократить до 20 млн рублей.

Новый лимит 20 млн рублей: к доходам какого года применять

Может возникнуть логичный вопрос: к каким доходам применять новый лимит — 2025 или 2026 года?

В новой редакции статьи 145 НК просто заменяют 60 млн на 20 млн руб. То есть действует «правило двух ключей»:

• Первый ключ — оцениваете доход за предыдущий год (2025). Если он не превышает 20 млн руб., то с 2026 года можно продолжать работать без НДС.
• Второй ключ — контролируете доход текущего года (2026). Как только он превысит 20 млн руб., возникает обязанность платить НДС с начала квартала, в котором произошло превышение.

Что изменится для предпринимателей

Если годовой доход превышает 20 млн рублей, организация или ИП на УСН автоматически становятся плательщиками НДС. Это влечет за собой:

• необходимость вести полноценный бухгалтерский учет;
• выставлять счета-фактуры и подавать декларации по НДС;
• дополнительную нагрузку на администрирование.

С 1 ноября 2025 года вступают в силу изменения Налогового кодекса РФ, внесенные Федеральным законом от 31.07.2025 № 287-ФЗ, предусматривающие внесудебный порядок взыскания с физических лиц.

Данный порядок изменяет взыскание налоговой задолженности физических лиц: если ранее (до 1 ноября 2025 года) задолженность с физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, могла быть взыскана только в судебном порядке на основании судебного приказа, или решения суда при несогласии налогоплательщика со взысканием на основании судебного приказа, то с 1 ноября 2025 года задолженность будет взыскиваться как в судебном, так и во внесудебном порядке в зависимости от согласия и несогласия налогоплательщика с взыскиваемой суммой.

Теперь, если гражданин не уплатит налоги в установленный срок, непосредственно налоговые органы смогут взыскать задолженность за его имущества (денежных средств). При этом сумма взыскания не должна превышать отрицательное сальдо единого налогового счета (ЕНС). Соответствующее решение должно быть принято налоговым органом в течение шести месяцев с даты истечения срока исполнения требования об уплате задолженности.

Нововведения касаются долгов, в отношении которых отсутствует спор, что можно констатировать в следующих случаях:

• по налогам, которые граждане сами добровольно исчисляют и указывают в декларациях или при применении режима «Налог на профессиональный доход» (например, налог на доходы физических лиц (НДФЛ), налог на профессиональный доход (НПД));
• по налогам, которые начисляет налоговый орган (налог на имущество, земельный и транспортный налоги, НДФЛ, неудержанный работодателем, и с доходов по вкладам);
• по налогам, доначисленным в ходе камеральных проверок.

Отметим, новый порядок взыскания задолженности будет применяться только при отсутствии спора с налоговым органом.

В случае наличия возражений физического лица относительно документа начисления (налогового уведомления или решения по проверке) будет применен судебный порядок взыскания.

Для включения судебного порядка налогоплательщик, если будет не согласен с суммой начисления, сможет, получив уведомление - направить заявление о перерасчете сумм исчисленного налога. А получив решение по проверке - подать жалобу (апелляционную жалобу) на решение, и в течение 30 дней заявить возражения (после получения отрицательного решения налогового органа по его заявлению о перерасчете или жалобе). В этом случае долг будет взыскиваться на основании решения суда.

Таким образом, Федеральный закон от 31.07.2025 № 287-ФЗ не отменяет судебный порядок взыскания задолженности с физических лиц, а напротив, гарантирует его в отношении спорной задолженности.

Если налогоплательщик не заявит о своем возражении и не погасит обязательства перед бюджетом, в течение шести месяцев с даты истечения срока исполнения требования об уплате задолженности будет вынесено решение о взыскании долга. По истечении семи дней будет выставлено инкассовое поручение налогового органа банку на перечисление суммы задолженности. Деньги спишутся с банковских счетов налогоплательщика. Если средств будет недостаточно, то будут приостановлены операции по имеющимся у должника счетам.

При неисполнении поручения о перечислении задолженности и непогашении долга, налоговый орган вправе направить в службу судебных приставов постановление о взыскании задолженности за счет иного имущества физлица (за исключением предметов первой необходимости).

Внесудебный порядок взыскания с физических лиц сокращает расходы налогоплательщиков – физических лиц на уплату издержек, связанных со взысканием в порядке приказного производства, а именного государственной пошлины и судебных расходов, а так же с начислением пени, которые в совокупности увеличивают сумму долга, взыскиваемого в судебном порядке.

В самом конце 2025 года произошли важные изменения в сфере долевого строительства, которые коснутся тысяч дольщиков по всей стране. Несмотря на уверения властей о том, что мораторий на взыскание штрафов не будет продлён, постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2025 г. № 2227 фактически введена новая форма отсрочки для застройщиков.

Что именно изменилось
С 1 января 2026 года формально мораторий на взыскание неустоек с застройщиков отменён — то есть по новым нарушениям договорных обязательств (например, если застройщик сорвёт сроки сдачи в 2026 году) штрафы и пени могут взыскиваться без отсрочек.

Однако правительство утвердило постановление № 2227, которым продлевает отсрочку исполнения обязательств по выплатам, предъявленным к застройщику ранее, — фактически давая компаниям ещё два года передышки: до 31 декабря 2026 года.

Это включает:

• Неустойку, штрафы, пени
• Проценты
• Возмещение убытков
• Иные финансовые санкции

…если соответствующие требования были предъявлены к исполнению до вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 или до 1 января 2026 года.

📌 Как работает новая отсрочка

Таким образом, для старых обязательств (возникших до 2026-го) фактические выплаты всё ещё откладываются, тогда как по новым задержкам (возникшим с 01 января 2026 года) дольщики могут взыскать компенсацию в обычном порядке.

🏗️ Почему это важно

Решение оформлено как отсрочка, а не мораторий — что имеет юридическое значение:

Это означает, что дольщики не теряют права требовать компенсации через суд, но получат деньги не раньше конца 2026 года, если речь идёт о требованиях, предъявленных до 2026 года.

⚖️ Что изменилось по сравнению с ситуацией в 2025 году

Ранее действовавшие льготные правила и мораторий на взыскание неустоек были введены как антикризисные меры и неоднократно продлевались.

Постановление № 2227 сменяет прежний мораторий новым механизмом: вместо полного запрета на взыскание — отсрочка исполнения решений для части обязательств.

Это означает что:

✔️ дольщики могут подать иск и выиграть дело, но сами выплаты по старым требованиям будут перенесены на более поздний срок.

❗ При этом по новым нарушениям (с 2026 года) отсрочка не применяется, и взыскание будет происходить как обычно.

📌 Для дольщиков:

• сохраняется право на взыскание;
• но по части уже предъявленных требований фактическое исполнение будет отложено до конца 2026 года.

📌 Для застройщиков:

• передышка в погашении накопленных обязательств;
• меньше риска банкротства и массовых судебных процедур;
• финансовая нагрузка распределена на более длительный срок.

Формально мораторий отменили. Фактически — дольщикам снова предложили подождать. Судиться можно, выигрывать можно, правота на стороне покупателей — но деньги снова оказываются «где-то в 2027-м».